Un contrat de location avec option d’achat est un contrat signé entre un ou plusieurs locataires et propriétaires. Comme dans le cas d’une location traditionnelle, un loyer mensuel est versé au propriétaire à un prix déterminé. Toutefois, contrairement à un contrat de location classique, une partie du loyer mensuel est destiné à une mise de fonds sur la propriété locative, ce qu’on appelle des « crédits de loyer », afin d’aider l’acheteur potentiel à acquérir la propriété à une date ultérieure convenue.

Il n’existe actuellement aucun programme gouvernemental de location avec option d’achat au Canada, mais des entreprises privées proposent des contrats de location avec option d’achat aux Canadiens.

Un contrat de location avec option d’achat confère aux locataires le droit, mais non l’obligation, d’acheter le logement qu’ils louent à une date ultérieure et à un prix préalablement établis. La location-achat ressemble à la location avec option d’achat, mais le locataire doit acheter le logement à la fin du contrat.

La demande de propriétés en location avec option d’achat est en hausse au Canada, principalement dans des provinces comme l’Ontario, l’Alberta et la Colombie-Britannique où les coûts de logement ne cessent d’augmenter. Le loyer mensuel versé dans le cadre d’une location avec option d’achat est généralement équivalent aux loyers demandés dans le quartier où la propriété est située. Cependant, l’épargne réalisée au fil du temps au moyen des crédits de loyer pourrait permettre à un plus grand nombre de personnes d’accéder à la propriété.

Bien qu’aucune mise de fonds importante ne soit nécessaire avant d’emménager dans une propriété en location avec option d’achat, vous devez tout de même faire un certain paiement initial. Cette somme, parfois appelée « dépôt de l’option d’achat », doit être versée le jour de l’emménagement et sera déduite du prix d’achat si vous décidez d’acquérir le logement. Un contrat de location avec option d’achat est généralement d’une durée de 1 à 5 ans et le propriétaire ne peut pas vendre la propriété à un autre acheteur pendant cette période. Si vous décidez d’acquérir la propriété à la fin de la période de location, vous devrez payer le reste de la mise de fonds.

Par exemple, imaginons que vous avez accepté d’acquérir une propriété en location avec option d’achat au Canada au prix de 495 000 $ :

Dépôt de l’option d’achat (2,5 %) : 12 375 $
Montant dû au moment de l’achat de la propriété : 482 625 $
Mise de fonds nécessaire (5 %) : 24 131 $
Loyer mensuel : 1 850 $
Crédit de loyer mensuel (fonds supplémentaires destinés à la mise de fonds future) : 740 $
Mise de fonds épargnée à la fin de la période prévue (p. ex. 3 ans) : 26 640 $
Montant restant après déduction de la mise de fonds de 5 % : 2 509 $

Dans cet exemple, le locataire épargnerait 26 640 $ pour la mise de fonds pendant les trois années de la location de la propriété. Après avoir versé une mise de fonds de 5 %, les 2 509 $ restants pourraient être utilisés pour les frais de transfert de sa nouvelle propriété. N’oubliez pas qu’au Canada, la mise de fonds minimum requise est de 5 % du prix de la propriété. Dans ce cas-ci, le propriétaire serait également tenu de souscrire une assurance prêt hypothécaire. La plupart des prêteurs n’exigent pas une telle assurance si le montant de la mise de fonds versée est de 20 % ou plus.

Lorsque vous emménagez dans votre logement en location avec option d’achat, vous êtes considéré comme un locataire et votre propriétaire vous demandera probablement une preuve d’assurance locataire en vigueur. L’assurance locataire couvre vos biens à l’intérieur et à l’extérieur de votre logement et peut vous fournir d’autres garanties, comme la responsabilité civile et les frais de subsistance supplémentaires. Lorsque vous devenez propriétaire, vous devez souscrire une assurance habitation qui couvre non seulement vos biens et votre responsabilité civile, mais aussi la structure de votre propriété.

Comme dans tout processus d’achat d’une propriété, cette voie d’accès à la propriété comporte des avantages et des inconvénients.

Les avantages de la location avec option d’achat :

Temps d’épargner pour une mise de fonds. Un contrat de location avec option d’achat donne au locataire l’occasion d’accumuler des crédits de loyer pour constituer une mise de fonds qui pourra être appliquée à l’achat du logement à une date ultérieure convenue.
Occasion de régler des problèmes financiers. Les programmes de location avec option d’achat donnent aux propriétaires plus de temps pour régler de possibles problèmes financiers et atteindre leurs objectifs d’épargne tout progressant vers l’achat d’une propriété à un prix déterminé. Dans le cadre d’une location avec option d’achat, les personnes ont la possibilité d’améliorer leur cote de crédit en payant leur loyer à temps.
Possibilité de vivre dans le logement avant de l’acheter. Les contrats de location avec option d’achat offrent aux acheteurs potentiels l’occasion unique de vivre dans un logement avant de décider de l’acheter.
Augmentation potentielle de la valeur de la propriété. Si la valeur de la propriété augmente pendant la période de location prévue dans le contrat, le locataire en passe de devenir propriétaire peut acheter la propriété au prix inférieur convenu, de sorte qu’il profite de la valeur additionnelle du logement qu’il s’est engagé à acheter.

Les inconvénients de la location avec option d’achat :

Baisse potentielle de la valeur de la propriété. Si la valeur de la propriété en location avec option d’achat baisse pendant la période de location, le locataire est tout de même tenu d’acheter la propriété au prix supérieur initialement convenu dans son contrat de location avec option d’achat.
Possibilité de perdre les crédits de loyer. Si un événement empêche le locataire d’acheter la propriété à la fin du contrat de location, notamment une perte d’emploi ou d’autres difficultés financières, il pourrait devoir quitter la propriété et perdre les crédits de loyer destinés à sa mise de fonds dans le cadre du programme de location avec option d’achat.
Restrictions possibles quant aux rénovations. Il peut exister des restrictions quant aux rénovations pouvant être faites pendant la période de location, et l’acheteur potentiel pourrait être responsable de l’entretien ou des améliorations pendant cette période.